Mercedes Blanco, actualmente vocal de la Comisión de Vivienda de la Cámara de Comercio de Barcelona y CEO de Vecinos Felices Administración de Fincas y Alquileres, ha arrojado luz sobre los recientes cambios normativos que han impactado el mercado de alquiler en Cataluña. Durante la jornada titulada ‘Derecho Civil Catalán: perspectivas actuales y desafíos en la práctica notarial y jurídica’, Blanco exploró las repercusiones de las regulaciones vigentes en la región, con especial énfasis en cómo afectan la formulación de contratos de arrendamiento.
En los últimos dieciocho meses, Cataluña ha observado un notable incremento en las regulaciones en el ámbito de la vivienda, promovidas por la Ley de Vivienda. Esta legislación ha introducido restricciones tanto en los precios de los alquileres como en las condiciones contractuales, intentando proporcionar un marco coherente tanto para arrendadores como para inquilinos.
Blanco indicó que la ubicación de la vivienda es un factor crítico durante la redacción de contratos de arrendamiento. En el caso de propiedades situadas en lo que se denominan “zonas de mercado residencial tensionado”, dicha condición debe ser explícitamente mencionada. Este aspecto es vital, ya que incide directamente sobre la fijación del precio de la renta. Actualmente, un sorprendente 90% de las localidades catalanas están clasificadas como tensionadas, lo que afecta claramente las dinámicas de precios.
Además de la ubicación, la categoría del arrendador juega un rol crucial. Los «grandes tenedores», aquellos que poseen más de diez inmuebles, están obligados a no exceder el índice de referencia establecido por el Ministerio de Vivienda. Por otro lado, los «pequeños tenedores» poseen una ligera ventaja, ya que se les permite incrementar la renta hasta un 10% si han realizado mejoras significativas en la propiedad durante los dos años previos.
La discusión sobre cómo se fija el precio de los alquileres también ha cobrado relevancia en los debates recientes. Mientras los grandes tenedores deben respetar estrictamente el índice de referencia, los pequeños tienen cierta flexibilidad siempre que se detallen correctamente los gastos adicionales que se incluyan en el contrato, como los gastos de comunidad o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Esos gastos también están sujetos a límites en sus incrementos anuales.
Blanco subrayó la importancia de que los arrendadores comprendan las restricciones en la fijación de la renta para evitar cláusulas abusivas, susceptibles de ser impugnadas. Los contratos deben cumplir con una duración mínima de cinco años, garantizando además ciertos derechos a los inquilinos, quienes pueden rescindir el contrato después de seis meses con el preaviso adecuado.
Finalmente, la jornada remarcó la vital importancia de que ambas partes involucradas en un contrato de arrendamiento estén bien informadas sobre sus derechos y obligaciones, contribuyendo así a prevenir conflictos. La ley establece mecanismos de protección tanto para los arrendadores como para los inquilinos, incentivando un mercado de alquiler más justo y equilibrado.
